Esta nota analiza en profundidad el antes y después de la Ley 27551, también conocida como Ley Lipovetzky, su impacto en el precio de los alquileres, la situación actual de propietarios e inquilinos, el escenario de oferta y demanda, así como también, las modificaciones en estudio desde el punto de vista del Gobierno, la Federación de Inquilinos, y la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios.
Escribe Dra. Gabriela Álvarez
Alrededor del mundo, el acceso a la vivienda es un tema complejo que trae aparejado grandes discusiones, pero específicamente en nuestro país acceder a una vivienda digna resulta sumamente complicado.
Básicamente, en Argentina las dificultades radican en que las viviendas son muy caras, los salarios cada vez más bajos, existe una reconocida inestabilidad económica, alta inflación, falta de créditos hipotecarios para acceder a la vivienda, estructuras impositivas que no hacen más que castigar la tenencia de una propiedad, una justicia que en muchos casos resulta lenta e inoperante.
En nuestro país, el mercado de las viviendas en alquiler está formado básicamente por un conjunto de propietarios de clase media que deciden adquirir una o algunas unidades como refugio de valor, un bien que no resulta confiscado o defaulteado. Por otro lado, los inquilinos, un grupo formado por la clase media trabajadora que, con la suma de los sueldos, logra llegar a abonar un alquiler, situación que de otra manera no podrían afrontar.
Antes de la sanción de la nueva ley de alquileres, la situación ya era complicada. Los propietarios manifestaban que la rentabilidad ya no era del 10% como antes, sino del 3 o 4%, la carga impositiva era terrible, el proceso de desalojo de un inquilino por falta de pago o por negarse a la devolución del inmueble tardaba años en salir. Por el lado de los inquilinos, éstos sostenían que los alquileres eran altos, debían realizar importantes desembolsos de dinero para poder ingresar en una propiedad, las comisiones eran desmedidas, el plazo de dos años del contrato en términos de vivienda resultaba sumamente corto, entre otros.
Sin embargo -y a pesar de todo ello- el mercado funcionaba.
Modificaciones instauradas por la Nueva Ley
Con el fin de solucionar estas cuestiones, a partir del día 1° de Julio de 2020, entró en vigencia la Ley 27551, también conocida como Ley Lipovetzky, en virtud de su creador, cuyo objetivo inicial radicaba en mejorar la situación de los inquilinos, evitando el abuso por parte de los locadores de los inmuebles.
Entre los puntos principales que modificó esta ley respecto de la anterior, podemos señalar:
• El plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
• El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler.
• El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
• Aquellas expensas que deriven de gastos habituales quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
• Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
• La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
• En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
• Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
• El valor del alquiler sólo podrá ajustarse anualmente, según un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
• Se estableció la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
• Se creó el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal. Entre ellas, la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
• Se dispuso el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
Situación Actual del Mercado
Sin embargo y a pesar de todas estas medidas, a 18 meses de su promulgación, estamos en condiciones de afirmar que la misma resultó un rotundo fracaso.
Lejos de mejorar la situación de los inquilinos frente a los propietarios, terminó provocando todo lo contrario. Ante la necesidad de los locadores de cuidar el rendimiento de su dinero, el precio de los alquileres sufrió un aumento exponencial, incluso por encima de los precios generales que marcó la economía del país. Asimismo, la sanción de esta nueva ley y las condiciones desfavorables para los titulares de las diferentes propiedades, provocó también a nivel generalizado una retracción en la oferta de viviendas en alquiler, debido principalmente a la incertidumbre del precio de los alquileres, que afecta tanto a inquilinos como a propietarios en un país con un 50% de inflación anual, que no vislumbra horizontes de tender a la baja. Los dueños pretenden resguardar su ganancia obtenida por el capital invertido, lo que provoca un aumento muy considerable en los montos iniciales de los alquileres, mientras los inquilinos por su parte -y agravada su situación aún por la pandemia- no se encuentran en posibilidad de pagarlo, lo que genera gran incertidumbre en lo que hace a la continuidad del contrato mismo. Y este aumento se debe a la misma ley del mercado, cuando la oferta baja y la demanda sube, el precio aumenta. Por su parte, los propietarios frente a este escenario prefieren dejar vacíos sus inmuebles o destinarlos a la venta.
La duda que genera el tema de los valores de los alquileres se explica básicamente en que la nueva ley de alquileres establece que el valor del alquiler sólo podrá ajustarse anualmente, según un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), índice que se desconoce hasta el efectivo cumplimiento del plazo. En la ley anterior, tanto locador como locatario contaban con una fecha y un monto preciso acerca de cuánto costaría el alquiler transcurridos los seis meses, o el año o el año y medio, y ello le daba gran previsibilidad a la cuestión, hecho que hoy en día no ocurre.
Todo ello se suma al hartazgo reinante en los propietarios de tener que asumir el riesgo de que el inquilino no le pague el alquiler, o bien, se niegue a devolver el inmueble, lo cual hace que tenga que recurrir al ámbito judicial lento y casi siempre a favor del inquilino, con desalojos que duran años, lo que retrae aún más dedicar dinero a este tipo de inversiones.
Asegurar la vigencia de la inviolabilidad de la propiedad privada y entender que las garantías de igualdad, debido proceso y defensa en juicio son para todos los participantes del proceso, es una necesidad que se torna primordial a la hora de analizar el tema de los alquileres. De hecho, el proceso de desalojo de una propiedad debería ser cuestión de meses. Se comprueba la falta de pago, se ordena el desalojo.
Los cambios a la nueva Ley de Alquileres que se están estudiando
Asumido el fracaso de la Ley de Alquileres, actualmente el gobierno se encuentra estudiando la posibilidad de realizar modificaciones tendientes principalmente a aumentar la cantidad de viviendas en alquiler, lo que provocaría también la baja de los valores locativos.
En función de ello, cada sector dio su opinión al respecto de cómo resolver la cuestión.
Desde el Gobierno, propusieron la implementación de un cuestionado impuesto a la vivienda vacía, creyendo que ello aumentaría la cantidad de viviendas en oferta en el mercado. Justificaron la baja en la cantidad de propiedades en alquiler, apuntando a que mucha gente las compró para destinarlas al ahorro o para especulación inmobiliaria, lo que sumado a la inflación, su destino ocioso hace que haya pocas propiedades y por ende el precio del alquiler aumente. Esta idea, contó también con el apoyo de la Federación de Inquilinos.
Desde el punto de vista de las inmobiliarias, la solución radicaría en otorgar beneficios impositivos a los dueños que decidan poner sus inmuebles en alquiler. Las cámaras inmobiliarias del sector plantearon la necesidad de modificar algunos puntos cruciales de la nueva ley, tales como: el plazo para la actualización de los alquileres, que hoy es anual, y de acuerdo a un índice que combina inflación y salarios, contar con índices alternativos para estimar los aumentos y la disminución de los costos en los seguros de caución.
Desde la Secretaría de Comercio indicaron que en la Ciudad de Buenos Aires existen 120.000 inmuebles en venta, cuando la media histórica era de 50.000, operaciones de las que sólo se concretan unas 3.000 mensuales de compraventa. Asimismo, señalaron que los precios actuales de los alquileres son muy altos para los niveles salariales de los inquilinos y muy bajos para la rentabilidad que esperan los propietarios que invirtieron en un inmueble.
En noviembre del año pasado el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunció que impulsaría una modificación de la ley actual. Los puntos clave a cambiar, según fuentes legislativas, son dos: la actualización de los alquileres y la duración de los contratos, que se extendió de dos a tres años de plazo. El tema podría arrancar en el Congreso recién el mes próximo, con la creación de una comisión especial.
Más allá de la necesidad de esta reforma, en lo inmediato, desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) señalaron que existen medidas que el Estado actualmente puede tomar, con el fin de aliviar el déficit habitacional estructural de nuestro país:
• En primer lugar, que por medio de los bancos estatales se lance de forma urgente una línea de créditos hipotecarios accesibles para compra o refacción de inmuebles.
• En segundo lugar, se torna indispensable un incentivo a la construcción de edificios destinados exclusivamente al alquiler por un plazo determinado (10/15 años) y que se exima del pago de tasas constructivas, de impuestos locales, provinciales y nacionales, para de ese modo aumentar la oferta de inmuebles en alquiler.
• En tercer lugar, establecer un nuevo régimen fiscal para los contratos de locación para que los costos tributarios no impacten finalmente sobre el costo de los alquileres para los inquilinos e impulse a los propietarios a su registración en tiempo y forma.